二战后香港银行如何逃过三轮房地产熊市
“二战”至今，香港楼市出现过三次较大幅度的波动，与之密切相关的香港银行业的兴衰成败各不相同。
1965年-1968年，第一次房地产熊市，华资银行从此走向衰落，仅有永隆、道亨等少数存活较久。在缺乏贷存比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等必要的行业监管条件下，华资银行的经营毫无稳健性可言。
如廖创兴银行在1960年的存款总额为1.09亿港币，但在房地产上的投资和贷款就高达8200万港元，加上家族控股又经营房地产，内部关联交易频繁。此次洗牌，只有汇丰、渣打等少数外资银行获益，其中汇丰获益最大，一举吞并恒生等本地华资银行，几乎垄断了香港银行业（市场占有率超过40%）。
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在1981年-1984年的第二轮房地产熊市中，香港也有一批银行无法幸免。如历史悠久的华资银行恒隆银行因为在房地产上投入了太多的资金，危机袭来导致措手不及，迅速被挤兑，短短几个月便到了濒临倒闭的地步。
但在更为惨烈的第三轮房地产熊市（1998年-2003年）中，香港银行业反而未见太多伤害。据统计，1996年香港银行发放的贷款及垫款中，按揭贷款占25.8%，建筑业及物业发展贷款占20.3%，房地产类贷款占比高达45%以上，这个数据不可谓之不高。如央行数据显示，截至2010年年末， 中国主要金融机构房地产贷款余额为9.35万亿元，占各项贷款余额的20.5%。
但高房地产贷款占比的香港银行业并无大恙，主要由于监管严密，银行业自身又已逐步建立起有效的风险控制体系。由此看来，充足的资本和相对谨慎的贷款政策是保证银行业能平稳渡过危机的关键因素。
高额信贷支撑房地产
根据中国统计年鉴，香港住宅楼宇售价指数从1998年的最高峰117.1点，下跌至2003年最低谷61.6点，跌幅高达47%。写字楼售价跌幅更大，从1997年高峰时期大幅下跌67.8%。
提及1998年-2003年的香港房地产熊市，就不得不提到从1984年-1985年开始的房地产市场狂潮，这一轮繁荣时期维持了13年左右，房价涨幅累计超过9倍。
经历了上世纪70年代-80年代初期的高通胀时期后，通胀压力逐步减轻。1985年后香港楼宇按揭利率逐步降低至10%左右。1987年股灾后进一步降息至6.5%左右，为多年的最低水平。同时，由于竞争的加剧，银行将贷款期限放宽至20年，很多银行还提供了大量的优惠条件。这些都为房地产市场的繁荣提供了良好的资金基础。 1984年-1997年，香港房地产市场终于经过10多年的上涨，形成了一个巨大的泡沫。此时，香港股市的构成已经逐步转变为以金融股和房地产股为主，因此房地产市场的极度繁荣也带动了金融业的繁荣，从而将股市不断推高。两者的相互强化，使得这一轮牛市持续时间和力度都空前绝后。这也为后面的大熊市埋下了伏笔。
1998年-2003年的房地产熊市一般认为是由于亚洲金融风暴所致。但实际上，任何泡沫在到达顶峰时，都有那么一根针在等待它。亚洲金融危机的演变不必多言，总之，到1997年底，实际上香港房地产市场已经岌岌可危。1998年1月，各区的大型住宅售价已经较1997年高峰时期下跌了30%，很多地区甚至回到了1994年高峰期的水平。1998年底，大型住宅售价已经比高峰时期回落了50%。在价格迅猛下跌的猛烈冲击下，各大房地产商醒悟过来，展开了激烈的降价促销战。
资本充足和谨慎贷款
为什么前两次香港房地产熊市中发生的银行危机这次却并未发生呢？香港银行在经济与地产萧条时期仍屹立不倒的缘由可能包括以下几方面的因素：一是港府于1986年再推出新版的《银行业条例》，并且参照了当时刚刚酝酿推出的《巴塞尔协议》中对银行的监管规定。
其中最重要的就是提出了资本充足率及流动资产比率的最低要求。在政府的推动下，香港银行的资本充足率水平很早就达到了巴塞尔委员会提出的要求。1994年底香港本地银行的资本充足率达到17.5%，已经远远超过了8%的国际标准。
另外，《银行业条例》还对贷款、投资方向比例进行了严格限制，例如不能购入或持有超过本身实收资本加储备25%的地产权益等。这就有效隔离了银行业在股票及房地产方面的投机风险。
二是香港政府在上世纪90年代房地产牛市中摒弃了以前长期奉行的“积极不干预”政策，对银行在住宅抵押贷款方面进行了积极的指引和管控。
1991年11月香港政府就宣布鉴于楼价急升令银行风险增加考虑，提高按揭成数最高不能超过楼价的七成。1994年在房地产市场更加炙热的背景下，港府再度宣布调控措施，规定银行对地产及按揭贷款的比例不能超过总贷款的40%。在政府的指引和管控下，各大银行也纷纷跟随采取风险控制的措施。
三是经过几次经济周期和银行危机的考验，香港银行已建立起有效的风控体系。
例如1994年香港所有注册在案的银行贷存比仅有74%。汇丰银行的资本充足率达到14.4%，恒生银行更高达25.2%，贷存比仅有46%。2003年汇丰银行接近2万亿港元的总资产中，客户贷款仅有8150亿港元，占39.5%，核心资本充足率达到10.3%。
业绩重回暖
从恒生银行、东亚银行及永隆银行等香港本地银行来看，在1999年-2003年期间，其业绩虽停滞不前，但也未出现大幅倒退。到2004年已经基本恢复到历史最高的水平。
例如恒生银行1998年净利润出现了27%的下滑，至68亿港元，而1999年-2003年，恒生银行的净利润分别为：83亿、100亿、101亿、99亿、95亿港元。徘徊不前但并没有出现大幅度的下滑。由于保持了极高的派息率（几乎将全部盈利用于派息），其净资产回报率仍维持很高的水平。从1999年的17%提升至2003年的23%。
在此期间，恒生银行核心资本充足率保持在11%以上，资本充足率保持在13%以上。净息差也的确随着市场利率的下降和市场化，趋于下降——2003年净息差为2.28%，相对于2002年的2.46%，继续下跌18个基点。
但其呆坏账并没有出现大幅恶化，相反却保持在非常平稳的水平。2002年恒生银行的坏账率为2.7%，2003年为2.3%，反而有一定幅度的下降。恒生银行的坏账拨备相对于国内目前的拨备水平是偏低的。例如拨贷比在2003年仅有1.10%，拨备覆盖率仅有48.3%。
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